【東京買房必看】東京23區特色介紹:房子買哪裡比較好?

【東京買房必看】東京23區特色介紹:房子買哪裡比較好?
來東京購買房地產,當然不能不認識東京23區,各區有哪些特色?房價的高低有什麼不同?住在哪區生活機能、交通好?都在這篇東京買房必看跟大家分享。

飄兒


嗨!正在看這篇文章的各位,是否也跟飄兒一樣正在東京找房子?撇除實際看房、挑選物件,我認為選一個適合自己的區域也是非常重要的,我目前對於東京的房地產,是以買一個適合當工作室的自住宅為主,後續不打算住了,也可以出租給當地人,所以看的還是以交通方便、出租容易的區域為主。

東京都共有23區,我自己是先從旅遊過程中比較喜歡但又沒有港區貴的目黑區、代官山、品川區等住宅區,一路到日劇《東京女子圖鑑》中提過的三軒茶屋、惠比壽、豐洲,進而看去平價的中野區,這篇就來分享東京23區分別的特色,除了以自住、置產的角度分析外,也有帶到適合投資收租、少部分投資民宿賺旅遊紅利的區域,希望能幫助剛開始研究東京買房的你。

東京五大區

大家都知道東京有23區,但人們大部分時候會把23區分成「都心」以及四周環繞的「城東」、「城南」、「城西」、「城北」五區,雖然這沒有在行政上被定義,且其分法也有很多種說法,但以買房來說,以五區劃分是更好理解東京方位與區域感的方式,因此飄兒接下來的介紹也會以五區展開,一一介紹各區的特色,由於分區比較多,大家都可以點下面連結跳轉到想看的區域:

都心區:東京的中心地帶

首先要介紹的就是東京最中心的「都心區」,可以說是東京政治、經濟、商業中心,包含了港、千代田、中央、文京、新宿、涉谷等六區,又稱「都心六區」,我先簡單列出六區特色,並挑了我自己有在看房、投資比較適合的四區跟大家介紹:

  • 港區:東京富人區、商業中心,房價超貴,很多高級住宅區,多大樓物件,適合出租商務人士、單身貴族、或自己爽住
  • 千代田區:日本最高行政機構集中區,房價也高,多政治人物入住,若以東京車站周邊為主也可以租給遊客
  • 中央區:奢華的銀座所在,為經濟、商業、貿易金融中心,許多企業總部也設立於此,適合投資商辦
  • 文京區:如其名,為文化教育產業為主,有很多大學等文教機關、警政、消防機關,東京巨蛋、後樂園、六義園、小石川植物園都在此,是養小孩的地方
  • 新宿區:企業總部、觀光客購物好去處,有適合做套房的學區、單身族愛的神樂坂
  • 涉谷區:東京最想居住的街區「惠比壽」、高級住宅區的「代官山」都在此

港區:我心目中的前三,但買不起!

港區景點一覽:東京鐵塔、六本木麻布十番、虎之門、芝公園、台場、白金台、三田、赤坂

「港區」是東京富人聚集區,日劇中常會出現的高空夜景餐廳、私人會所、キャバクラ等需要花大錢的地方就在港區;除了娛樂的形象,港區也是個商業區,是日本擁有最多企業總部的區域,包含了「虎之門」、「新橋」、「芝」、「赤坂」、「濱松町」等辦公商業地區,「六本木」則是 IT 重鎮,「高輪」、「麻布」、「白金台」為高級住宅區,還有「汐留」、「台場」等,而也有很多高級住宅區的交通轉運總站「品川站」也位於港區,可以說是房價保證的一區。

港區住著的大多數都是有錢人,平均年收900萬,甚至破千萬日圓,是東京23區中最高的,居民包含了世襲階級、老闆,由於港區有很多駐日大使館與外資企業,因此也有 10%是外國人,可以說是在港區擁有一套房,象徵著身份和地位。

港區是飄兒開始找「東京自住宅」時的前三首選,就是喜歡這裡乾淨時尚的道路,和熟女感的娛樂設施,但是結合了商業、娛樂、休閒,港區的房價可以說是高不可攀,在這個地狹人稠的區域,比較多的物件都是超高樓層的電梯大樓,有給愛慕虛榮的單身女性的小套房,也有一層一戶的高級住宅,港區的房價總價基本上都是破4,000萬日圓的,租金從13萬日圓起跳,但我實際上看了蠻多物件(不超過1億日圓的謝謝!),真正想要的空間大小、設計,至少都要4億日圓,最低價的4,000萬日圓格局、空間都不滿意,只能說外國人要想在港區有一間理想的屋子,要耗費的金錢和物件尋找時間要很久。

澀谷區:有很多重視質感生活的街區

澀谷區景點一覽澀谷、代代木、代官山原宿表參道惠比壽、廣尾、松濤、南平台町

剛開始研究東京房地產時(自住),澀谷完全不是我會考慮的區域,因為印象中這裡就是「澀谷車站」,一個年輕人玩耍的商業購物區,再包含觀光客常去的原宿表參道,根本就是吵鬧的逛街景點,但繼續深入瞭解後,發現澀谷區超大,這裡其實房價也很高,高級住宅也是非常多,但東京人當然不是住在澀谷車站啦!而是往邊邊輻射出去的代官山惠比壽等區域,加上最近澀谷再開發,重新定位成30歲的商業區,除了澀谷SCRAMBLE SQUARE等複合商業設施開幕,還有很多IT產業、新創公司進駐,我自己也是對這區很有興趣的。

澀谷區中我最愛的住宅區是惠比壽,這裡是蟬聯多年「東京最想居住的街區」第一的區域,浪漫的街道、充滿一種高級感的氛圍、沿路都是美食餐廳,這個東京熟男熟女最愛的聯誼場所,有很多商業與住宅大樓複合的開發案,但住在這裡不會有商業區那麼吵雜,因為商場是For 居民的,加上周邊有很多獨立咖啡廳、可愛的小餐廳、美術館,一整個就很有質感。

不過身為外國人,我覺得惠比壽的房子沒有那麼外國人友善(也可能我不夠會找房),雖然住宅環境很好,但出售的好房源也不多(大家都不想賣吧!),加上這裡其實房租也是11萬日圓起跳,並不算太便宜呢!

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代官山跟惠比壽類似,都有商場住宅複合的開發案,雖然比惠比壽熱鬧些,但也不到吵雜的地步,代官山是我家小V來過一次,就覺得願意入住的區域,除了大樓底下的商場很方便外,周邊巷弄很多設計師服飾店、質感咖啡廳,是個每天出門都很文藝的區域,但是房價也是貴到嚇人,而且跟港區的貴不一樣,代官山除了大樓外,更多的是獨棟的老房子、公寓(20年以上),對於沒有太喜歡傳統日式裝潢的人,需要花很大的心力翻修,再加上高房價本身,住代官山想要家中也有生活感,其實比想像中的貴很多呢!

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新宿區:出租套房的好區域

新宿區景點一覽新宿、大久保、高田馬場、歌舞伎町早稻田大學神樂坂、信濃町

新宿區最為人所知的就是「新宿車站」,其中新宿西口更是摩天大樓地區,聚集了許多辦公大樓、飯店,新宿南口則有很多餐廳、咖啡廳,以自住而言,我是完全沒考慮過新宿車站周邊,但這裡倒是蠻適合投資做Airbnb就是了。

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如果是要投資出租套房,新宿區有個「高田馬場站」,這裡住了很多學生,因為通勤去早稻田大學很方便,周邊也有蠻多大學、補習班等等。

此外,新宿區還有新大久保(Korean Town 所在)、很多外國人愛的神樂坂,其中神樂坂是一個很舒服的街區,生活機能很好又不失文青感,周邊巷子都非常安靜,是日本單身族(尤其女性)還蠻愛的區域,因為房價也不會太高。

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千代田區:政治中心

千代田區景點一覽皇居東御苑皇居外苑、日本武道館、國立劇場、東京車站秋葉原、霞關、神田、永田町

千代田區對我來說是完全沒考慮要買房的地區,這裡是日本的權力中心,從早期的皇居,到現在的國會議事堂、最高法院、內閣府、外務省、經濟省都位在「千代田區」,因此這裡住的比較多是就近辦公的政治家、公務員,平均年收也是700萬日圓起跳的高薪族,下班後可以去皇居慢跑,然後到溫泉泡湯?!

城南區:許多日本年輕人心目中宜居街區都在此

相較於高貴的都心區,都心區南邊的「城南區」房價可愛多了,這裡因為距離羽田機場近,也是很多旅客入住的首選區,包含了世田谷、目黑、品川、大田等四區。

世田谷區:負擔得起的優質生活

世田谷區景點一覽下北沢、三軒茶屋、二子玉川、世田谷、成城、櫻新町

首先介紹的「世田谷區」,雖然沒有港區那麼知名,但其實相較於東京大多數區域來說,是比較有錢的中產階級住的高級住宅區,這裡沒有港區那麼都市繁華、摩天大樓、時髦高檔的感覺,但其實跟目黑區很類似,有很多大坪數的獨棟透天,加上很多台灣人都在日本樂天工作,他的總部就位在世田谷區的二子玉川站,所以也是個相當有人氣的區域。

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而飄兒會注意到世田谷區,其實是因為日劇《東京女子圖鑑》,時尚、質感的女主角,來到東京時雖然不到很有錢,但愛面子(在同事間對話時的優越感)的她選擇了一個相對可以負擔的「三軒茶屋」,雖然這裡不算是時尚,更多的是復古感,7萬日圓起跳的房價,是中產階級年輕人負擔得起,在生活品質和房價權衡之下的好選擇。

目黑區:高生活品質的悠閒區域

目黑區景點一覽中目黑自由之丘、目黑、青葉台

「目黑區」鄰近港區、澀谷區、品川區,飄兒會看到這一區,是因為涉谷區最想住的「代官山」真的太貴了,只好退居步行15分鐘的目黑,因為中目黑站、代官山站和惠比壽站三站間的區塊都是很有質感的高級住宅區,有很多質感咖啡廳和小店,而目黑區更是常年投票東京最佳居住住宅區的前幾名。

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雖然目黑區的房價沒有港區、澀谷區高,生活質感又超優,但找物件時,發現這裡沒有太多電梯大樓,然後就是有意願販售的多是 30 年以上的老公寓、獨棟,內裝都超級老舊,想必太多東京人想住這裡,所以好物件一釋出就賣光了,加上周邊很多幼稚園和中小學校,也是家庭購屋的首選。

如果覺得中目黑周邊太貴,南邊有一個學藝大學站,價格相對便宜,但該有的平價美食、超市等生活機能都有,房租大概落在10萬日幣起跳

品川區:中價位生活機能優

品川區景點一覽:品川、五反田、戶越銀座、大崎、大井町

目黑區的東南方,港區的南方就是「品川區」,這個區很有趣的是,品川車站位於港區,而目黑車站位於品川區,地理位置上就可以感受到這裡是兩個高級住宅區的延伸,是一個地理位置好、很多公司入駐、相對平價的區域,房租落在8萬日圓起跳,但是生活機能卻超優,像是五反田站東口附近就是索尼集團辦公室,東五反田區則有大使館、NTT東日本關東醫院、大學和中小學區,是蠻多留學生剛畢業會入住的地區,也是我會考慮的區域,因為交通、房價、生活機能都適當,對於不需要每天都進鬧區購物、吃高級餐廳的我來說,在家工作這裡就夠了。

城西區:平價住宅集中區

城西區位於新宿西邊,是接近鬧區但又很靜的住宅區,整個氛圍相當悠閒,包含了中野區、杉並區兩區,我會習慣把城西區更西邊一點的「吉祥寺」納進來,因為交通方便,且價格平價,而且還蠻多台灣人在這裡置產居住的。

中野區:通勤方便生活機能優

中野區重點車站一覽:中野、東中野、中野新橋、江古田、新井、野方

位於新宿區西邊的「中野區」也是東京超適合居住的區域,從新宿車站搭乘JR 兩站就可以到東中野,再下一站中野,因為交通因素,很多上班通勤族都住這裡,是個生活機能極優,有便宜超市、拉麵店、丼飯店的地方,到新宿購物不遠,但又更加安靜、悠閒,我自己曾在東中野短居過,覺得這裡雖然沒什麼娛樂、美景、高級餐廳或咖啡廳,就是個純住宅區,但鄰居之間關係卻不會過於冷漠。

縱使不是自住,中野區無論出租在地人(周邊中小學、幼稚園多)、做Airbnb 給旅客,都是很好的標的物。

杉並區:平價庶民街區

杉並區重點車站一覽:西荻窪、荻窪、阿佐谷、高圓寺、南阿佐谷站、新高圓寺站、東高圓寺站

東京高圓寺

中野區再西邊就是「杉並區」,是個比中野區更平價的地區,生活機能也是很優,但氣氛就更加庶民些,周邊人潮蠻多的(家庭主婦),所以也聚集了很多家庭餐廳、雜貨店、蔬果生鮮店舖等等,環境算清幽的,以觀光而言比較知名的是高圓寺,但以高素質住宅來說,丸之內延線西荻窪站比較熱門。

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而杉並區也可以搭配更西邊JR可以抵達的吉祥寺一起看,也是個庶民逛街街區,東京都民票選為日本人最想居住的地方。

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城北區

城北區跟城西區一樣都有蠻多在日台灣人、中國人居住的,也是房價相較可愛的區域,甚至近年來在日本人想居住的區域地位節節攀升,這區包含了豐島區、北區、板橋區、練馬區共四區。

豐島區

豐島區重點車站一覽:池袋、駒込、巢鴨、大塚、目白

豐島區位於新宿區北邊,最知名的就是「池袋」,我自己是沒怎麼考慮住這裡,因為覺得吵雜,然後比較親子家庭走向,是後來聽一些中國留學生說他們都住這一區,才注意到,這裡還蠻多中華料理的,思鄉時,就要來池袋吃小籠包、熱炒、麻婆豆腐啊!

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豐島區其實還有很多住宅區,像是駒込、巢鴨、大塚、目白大家都可以去看看,我自己是特別搭了都電荒川線晃晃這一帶的住宅區,比較印象深刻的就是非常有日本居民生活感的社區「雜司谷(雑司ヶ谷)」,是一個生活步調緩慢的地方。

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城東區

城東區涵蓋範圍超級大,包含了足立區、葛飾區、江戶川區、荒川區、墨田區、台東區、江東區共七區,淺草、上野、晴空塔都在這裡,是旅客比較熟知的「下町風情」,就是帶有江戶時代庶民風情,這一區我也是完全不考慮自住,但如果是投資Airbnb、公寓式飯店,倒是有非常多選擇。

台東區:投資旅遊住宿的好選擇

台東區重點車站一覽上野淺草、鶯谷、東京藝術大學、谷中銀座、三之輪站

東京最具下町風情的地區,環境比較雜亂,但有很多平價美食、平價商品,主要就是上野淺草等觀光客造訪的區域,房價不會太高,周邊像是三之輪站、新御徒町、藏前都有蠻多公寓式酒店的。

江東區

江東區重點車站一覽清澄白河晴空塔、東陽町站、龜戶、豐洲、門前仲町、南砂

「江東區」是一個相較於台東區,我覺得更多東京人(或是外地打工的)願意住的區域,這裡保留有傳統的樣貌,但因為都市再開發計畫,所以有很多現代的一面,大家熟知的晴空塔、台場的觀光景點就在此,這裡曾經是工業區,再開發後,根本就是東京親子居住區,周圍有很多綠化公園可以帶小孩蹓躂,甚至還有年長者醫療中心,所以不乏老人居住,東陽町站、龜戶、豐洲、門前仲町、南砂都是生活機能不錯的區域。

我會稍微認識這裡,主要是真的蠻多開發商在這裡推出新建案,而且都是那種比較類似台灣規格(不再是很制式的標歸日本居家環境),大樓從聯誼室、綠地、休閒室、社區活動應有盡有,而且又長得很漂亮,也不會貴到像高級住宅區一樣高不可攀,但是可能還是比較適合自住、投資出租,因為房價漲幅不大會有其他區域漂亮。

總結

好啦!這篇東京23區介紹也到了一個尾聲了,主要給了大家整個區域的概況,讓還不太認識東京的人知道每個區可能的樣貌,然後以我自己喜歡的幾個高生活品質、又不要過貴的自住宅,未來出租也方便的區域為主軸介紹,區域只是個概要,看完後絕對不要以偏概全,因為每個區域都有好的小分區,跟不好的小分區,以及很多層面的問題要考量,重點還是要實際去看房,日本跟歐洲一樣,房屋交易網上的照片跟現場實際格局有很大的出入,下面我也列出東京23區研究所所長池田利道提出的等級觀點,給對於東京區域還是不熟的人,一個簡單的記憶管道:

  • A檔:新宿區、澀谷區、品川區、港區、世田谷區、目黑區
  • B檔:中野區、千代田區、中央區、練馬區、杉並區、江戶川區
  • C檔:葛飾區、台東區、豐島區、大田區、板橋區
  • D檔:墨田區、文京區、足立區、江東區、荒川區、北區

也給大家一些算還蠻公開的消息,就是台灣人在東京最愛買房的區域:中央區、新宿區、港區、豐島區與都心;投資租金性價比高的區域:千代田區、台東區、目黑區、中央區、葛飾區,最後,預祝大家順利找到心儀的物件啦!

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